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Liegenschaftsübertragungen

Der Notar ist ein Fachanwalt, der den Liegenschaftsvertrag nicht nur verfassen kann, sondern seine Pflicht ist es ihn so zu verfassen, damit keine der Parteien einen Schaden an ihren Rechten erleidet. Dazu verpflichtet ihn der Grundsatz der notariellen Unparteilichkeit. Ebenso die Entlohnung des Notars, die der Klient zu zahlen hat, ist durch eine gesetzliche Vorschrift festgelegt.

Verfassung der Liegenschaftsübertragungsverträge, Liegenschaftspfandverträge, Begründung an Liegenschaften haftender dinglicher Lasten und weiterer Verträge bezüglich Liegenschaften, wird in den Ländern des Kontinentalrechts traditionell in die Hände der Notare gelegt. Es handelt sich um die rechtliche Regelung in Deutschland, Polen, Frankreich, Spanien und weiteren Ländern, diese Variante wird auch in der Slowakei in Betracht gezogen. Der Grund dafür liegt darin, dass die vorgenannten Staaten im Interesse ihrer Bürger die maximale Stabilität der Eigentumsrechte zu Liegenschaften und gleichzeitig die Kosten des Staates bei der Führung der vertragsbezogenen Gerichtsstreits anstreben. Dieses Interesse bekunden sie ferner auch durch die Existenz der Grundbücher, die von Buchgerichten geführt werden, wo die Eintragung im Grundbuch für jedermann rechtsverbindlich ist.
In der Tschechischen Republik ist die Disposition mit Liegenschaften dem freien Markt überlassen. Ein Liegenschaftsübertragungsvertrag kann also wortwörtlich von jedermann verfasst werden. Der Liegenschaftskataster ist kein Justizorgan, sondern ein Verwaltungsorgan. Einträge an das Kataster zu stellen und Zugang zum Kataster zu haben kann also auch jedermann.

Anders als bei jedem anderen Rechtsanwalt, ist der Notar nicht durch das Interesse seines Klienten, d.h. einer der Vertragsparteien gebunden. Das Interesse des Notars ist stets der erfolgreiche Verlauf der Vertragsbeziehung, d.h. insbesondere die Übergabe des Kaufpreises, erfolgreiche Einverleibung des Eigentumsrechts aus dem Vertrag in das Liegenschaftskataster und die Bezahlung der Liegenschaftsübertragungssteuer. Ist das Interesse einer der Parteien abweichend, muss der Notar die Verfassung des Vertrages aus Standesgründen ablehnen.

Weitere Informationen über die Liegenschaftsübertragungen finden Sie an der Internetadresse der Notarkammer der Tschechischen Republik www.nkcr.cz notarielle Dienstleistungen, Liegenschaftsübertragungen.

Des Interesses halber führen wir einige Informationen über die Liegenschaftsübertragungen im Ausland auf:
In den Jahren 2006 und 2007 verlief eine unabhängige Vergleichsstudie, die sich mit den Systemen der Übertragungen der Wohnliegenschaften in Estland, Frankreich, Deutschland, Schweden, Großbritannien und USA (Staaten Main und New York) befasste. Der Verfasser ist der Herr Peter L.Murray, Gastprofessor für praktisches Recht an der Harvard-Universität in den USA.

Einige Schlussfolgerungen:
In allen beobachteten Ländern stellt die Entlohnung und Kosten der Fachleute für die Übertragung der meisten Liegenschaften nur einen kleinen Bruchteil des Gesamtwertes dieser Transaktionen dar, üblicherweise weniger als 1%. Zudem sind diese Kosten im Vergleich mit den Provisionen der Immobilienmaklerbüros, in einigen Fällen auch im Vergleich mit der zusammenhängenden Besteuerung dieser Übertragungen, vernachlässigbar. Nichts deutet darauf hin, dass in einer der beobachteten Länder die Kosten der Liegenschaftsübertragung ein bedeutendes Hindernis des flexiblen Funktionierens des Immobilienmarktes wären.

Die Kosten der Übertragung in den Systemen des kontinentalen Rechts (sog. notariellen Jurisdiktionen) erscheinen im Falle der Transaktionen mit Wohnliegenschaften mit einem durchschnittlichen Wert niedriger zu sein. Die Kosten der Übertragung in den Systemen des anglo-amerikanischen Rechts (Vereinigtes Königreich und USA) sind im Falle der Transaktionen mit niedrigem und durchschnittlichem Wert höher und dagegen bei Transaktionen mit höherem Wert niedriger.

Die europäischen Systeme der Liegenschaftsregistrierung beruhen derzeitig Zeit auf der Arbeit der Beamten der Liegenschaftsregister, die prüfen, ob die Übertragungsdokumente keine sachlichen Fehler oder andere Mängel beinhalten. Das derzeitige Niveau der Kontrolle wird wahrscheinlich in der Zukunft niedriger sein, weil die Staaten die Unterzeichnung des Vertrages und gleichzeitig auch den Übergang des Eigentums, oder die Entstehung des Pfandrechtes als Standard einführen, und zwar unter der Nutzung des direkten Zugangs der Personen, die die Liegenschaftsübertragungen durchführen, zu den Datenbänken des Katasters. Es wird sehr wichtig sein, dass die Personen, die die Übertragung durchführen große Aufmerksamkeit der Kontrolle der Qualität bei der Vorbereitung des entsprechenden Dokumenten und seiner Einverleibung widmen würden so, damit die Integrität des Registers bewahrt wäre. Estland, Frankreich und Deutschland, die für die Liegenschaftsübertragungen eine kompakte Gruppe hochkompetenter, unparteiischer und öffentlich verantwortlicher Notare nutzen, erscheinen in guter Position für die Aufrechterhaltung des hohen Niveaus der Qualitätskontrolle auch in der kommenden Zeit der elektronischen Kommunikationsmittel zu sein.

Die Studie hat keinen Beweis darüber verzeichnet, dass die Deregulierung der Dienstleistungen bezüglich der Liegenschaftsübertragungen in den beobachteten Ländern zur Senkung der Kosten oder Verbesserung der Qualität und Schnelligkeit der erbrachten Dienstleistungen geführt hätte. Im Gegenteil scheint es, dass die Deregulierung eher gegenteilige Ergebnisse gebracht hätte. In Ländern mit der höchsten Stufe der Regulierung, wie z.B. Estland und Deutschland sind die Kosten Im Schnitt niedrig (insbesondere im Falle zahlreichen Transaktionen mit durchschnittlichem und niedrigem Geschäftswert), die Systeme der Registrierung arbeiten effektiv und die Zufriedenheit der Verbraucher scheint hoch zu sein. Andererseits in England, wo die Stufe der Regulierung etwas niedriger ist, können hohe Kosten bei einer Menge kleineren Transaktionen, hoher Anteil ungetätigten Geschäfte (30%) und kleine Zufriedenheit der Verbraucher verzeichnet werden. In den USA hat eine teilweise Deregulierung den Banken ermöglicht zum Nachteil der Verbraucher das System zu ihrem Gunsten und Gunsten ihrer Rechtsanwälte zu deformieren.

Es scheint, dass der mit den Liegenschaftsübertragungen zusammenhängende Markt einem perfekten Markt sehr weit entfernt ist und dass die Deregulierung nicht zu der Erbringung besserer Dienstleistungen zum niedrigeren Preis führt. Gruppen wie Banken, Rechtsanwälte und Immobilienmaklerbüros können aus dem Grunde ihrer strategischen Stellung auf dem Markt die Höhe der Transaktionskosten für die Liegenschaftsübertragungen in der Praxis beeinflussen. Eine Herabsetzung der Kosten und ein höheren Schutz der Verbraucher kann wahrscheinlich nur mit Hilfe einer geeigneten rechtlichen Regelung, als mit der Schaffung eines sog. freien Marktes eingeführt werden.

(Die Informationen wurden aus der Vergleichsstudie bei den Liegenschaftsübertragungen, die der Professor P.L.Murray ausgearbeitet hat, übernommen. Erschienen am 31.August 2007)