Úvod > Notářská činnost > Převody nemovitostí

Převody nemovitostí

Notář je právník specialista, který umí smlouvu o nemovitostech nejen sepsat, ale jeho povinností je sepsat ji tak, aby žádný z účastníků neutrpěl škodu na svých právech. Zavazuje ho k tomu zásada notářské nestrannosti. Taktéž odměna notáře, kterou klient musí zaplatit je přesně stanovena zákonným předpisem.

Sepisování smluv o převodech nemovitostí, zástavních smluv k nemovitostem, zřízení věcných břemen váznoucích na nemovitostech a dalších smluv týkajících se nemovitostí, je v zemích kontinentálního práva tradičně svěřováno do rukou notářům. Jedná se o právní úpravu v Německu, Polsku, Francii, Španělsku a dalších zemích, uvažuje se o této variantě například i na Slovensku. Je tomu tak proto, že jmenované státy v zájmu svých občanů usilují o maximální stabilitu vlastnických práv k nemovitostem a zároveň o snižování nákladů státu na vedení soudních sporů ze smluv. Tento zájem vyjadřují dále například i existencí pozemkových knih vedených knihovními soudy, kde zápis v pozemkové knize je právně závazný pro každého.

V České republice jsou dispozice s nemovitostmi ponechány volnému trhu. Smlouvu o převodu nemovitosti tedy může napsat doslova kdokoliv. Katastr nemovitostí je správním a nikoliv justičním orgánem. Navrhovat zápisy a vstupovat do katastru tedy může také kdokoliv.

Notář, na rozdíl od kteréhokoliv jiného právníka, není vázán zájmem svého klienta , tj. jedné ze stran smlouvy. Zájmem notáře je vždy úspěšný průběh smluvního vztahu, tj. zejména předání kupní ceny, předání nemovitosti, úspěšné vložení vlastnického práva ze smlouvy do katastru nemovitostí a zaplacení daně z převodu nemovitostí. Je-li zájem některého z účastníků odlišný, notář musí sepsání smlouvy ze stavovských důvodů odmítnout.

Další informace o převodech nemovitostí naleznete na internetové adrese Notářské komory České republiky www.nkcr.cz notářské služby převody nemovitostí.

Pro zajímavost uvádíme několik informací o převodech nemovitostí v zahraničí:
V letech 2006 a 2007 proběhla nezávislá srovnávací studie zabývající se systémy převodů nemovitostí určených k bydlení v Estonsku, Francii, Německu, Švédsku, Velké Británii a USA (státy Maine a New York). Zpracovatelem zprávy je pan Peter L.Murray, hostující profesor praktického práva na Harvardské univerzitě v USA.

Některé závěry:
Ve všech sledovaných zemích představuje odměna a náklady odborníků na převod většiny nemovitostí jen malý zlomek celkové hodnoty těchto transakcí, obvykle méně něž 1%. Navíc jsou tyto náklady zanedbatelné ve srovnání s provizemi realitních kanceláří, v některých případech i ve srovnání se souvisejícím zdaněním těchto převodů. Nic nenasvědčuje tomu, že by v kterékoliv ze sledovaných zemí byly náklady na převod nemovitostí významnou překážkou pružného fungování trhu s nemovitostmi.

Náklady na převod v systémech kontinentálního práva (tzv. notářských jurisdikcích) se jeví být nižší v případě transakcí s nemovitosti určenými k bydlení s průměrnou hodnotou. Náklady na převod v systémech anglo-amerického práva (Spojené Království a USA) jsou vyšší v případě transakcí s nízkou a průměrnou hodnotou a naopak nižší při transakcích s vyšší hodnotou.

Evropské systémy registrace nemovitostí jsou v současnosti založené na práci úředníků registrů nemovitostí, kteří zkoumají, zda převodní dokumenty neobsahují věcné chyby a jiné nedostatky. Současná úroveň kontroly se v budoucnu pravděpodobně sníží, jelikož státy zavádí jako standard podpis smlouvy a současně též přechod vlastnictví či vznik zástavního práva, a to za využití přímého přístupu osob provádějících převody nemovitostí k databázím katastru. Bude velmi důležité, aby osoby provádějící převody věnovaly velkou pozornost kontrole kvality při přípravě příslušného dokumentu a jeho vložení tak, aby byla zachována integrita registru. Estonsko, Francie a Německo, které pro převody nemovitostí využívají kompaktní skupinu vysoce kompetentních, nestranných a veřejně odpovědných notářů, se jeví být v dobré pozici pro zachování této vysoké úrovně kontroly kvality i v nadcházející době elektronických komunikačních prostředků.

Studie nezaznamenala žádný důkaz o tom, že by deregulace služeb týkajících se převodů nemovitostí ve sledovaných zemích vedla ke snížení nákladů nebo ke zvýšení kvality a rychlosti poskytovaných služeb. Naopak se zdá, že by deregulace přinesla spíše opačné výsledky. V zemích s největším stupněm regulace, jako je Estonsko a Německo, jsou průměrné náklady nízké (zvláště v případě četných transakcí s průměrnou a nízkou hodnotou obchodu), systémy registrace pracují elektivně a spokojenost spotřebitelů se zdá být vysoká. Na druhé straně v Anglii, kde je stupeň regulace poněkud nižší, lze zaznamenat vysoké náklady na množství menších transakcí, vysoký podíl neuskutečněných obchodů (30%) a malou spokojenost spotřebitelů. V USA umožnila částečná deregulace bankám, aby na úkor spotřebitelů zdeformovaly systém ve svůj prospěch a prospěch svých právníků.

Zdá se, že trh služeb souvajících s převody nemovitostí je velmi vzdálen dokonalému trhu, a že deregulace nevede k poskytování lepších služeb za nižší cenu. Skupiny, jako jsou banky, advokáti a realitní kanceláře, mohou z důvodu svého strategického postavení na trhu ovlivňovat výši transakčních nákladů za převádění nemovitostí v praxi. Snížení nákladů a větší ochranu spotřebitelů lze patrně zavést spíše pomocí vhodné právní úpravy, než nastolením tzv. volného trhu.

(Informace převzaty ze Srovnávací studie při převodech nemovitostí, kterou zpracoval profesor P.L.Murray. Vydáno dne 31.srpna 2007)